Patio Común — здание ко-лайвинга на 240 мест в Мадриде по генеральному лизингу

Реальные аналоги: Habyt (крупнейший оператор Европы, открывает крупнейший ко-ливинг в Испании в Саламанке), Node, Urban Campus (приобретён Goldman Sachs), Cohabs, Colonies, The Social Hub, а также операторы студенческого жилья Livensa Living и Resa.

Кто платит

Жильцы платят: международные магистранты и студенты-обменники (IE, ESIC, Comillas, Carlos III), стажёры и молодые специалисты, переезжающие в другой город, которым нужна меблированная комната на срок от семестра до года без испанских справок о доходах или поручителей. Стоимость отдельной комнаты в обычной квартире в Мадриде составляет около 500 € в месяц, в ко-ливинге — 750–1 100 €. Жильцы платят за гибкость, мебель, коммунальные услуги и сообщество.

Как зарабатывает

Ежемесячная аренда комнаты «всё включено» на одного резидента, при курсе €1 = $1,15: стандартная комната €940 ($1 081, 55% от числа мест), комната с собственной ванной €1 090 ($1 254, 35%), студия €1 450 ($1 668, 10%) — около $1 200 за занятое место. Разовая комиссия за бронирование €300 ($345) на каждого нового резидента, а также дополнительные услуги (парковка, уборка, ночёвки гостей, прачечная) — около $35 на резидента в месяц. Жилая аренда освобождена от НДС; на сервисную часть (около €110 от стоимости аренды) начисляется НДС 21%, который вычитается как расход. В модели продажей считается подписанный резидент, который внёс депозит и оплатил первый месяц.

Основные допущения

• Гибридный основной лизинг, типичный для испанского гостиничного бизнеса: фиксированная базовая арендная плата €260 за место ($299), выплачиваемая независимо от загрузки, плюс 18% от выручки по комнатам в качестве оборотной аренды — при стабильной загрузке собственник получает около 43% от аренды. Собственник выполнил реконструкцию и поставил мебель (лизинг «под ключ»); оператор выплачивает $320 тыс. предстартовых затрат (мягкая мебель, брендинг, системы, стартовая команда) в течение четырёх месяцев. Для собственника это ориентировочная валовая доходность около 5–5,5%: €260 × 12 базовых плюс оборотная аренда около €2 000 в год дают примерно €5 100 за место против ориентировочных €95 тыс. за место для переоборудованного офисного здания в Тетуане (наша оценка, а не рыночная котировка) — в соответствии с доходностью build-to-rent, которую институциональные собственники принимают в Мадриде.
• Загрузка ограничена зданием: рыночная насыщенность (SOM) установлена на 240 мест, поэтому новые заселения замедляются по мере заполнения здания, а стабильная загрузка составляет примерно 90–93% (отчёт Artof Coliving Report 2025 указывает на среднее значение 93% для операторов).
• Длительность проживания: 40% резидентов остаются в здании после 12 месяцев, затем 7% уезжают в месяц — Habyt нацелен на проживание 6–9 месяцев, Urban Campus сообщал о среднем сроке 12 месяцев.
• Летняя сезонность: около 60% резидентов — стажёры и молодые специалисты, которые остаются на лето; около 20% мест обновляются в июле–августе, половина сдаётся на короткий срок со скидкой около 30%, остальные остаются пустыми — около 10% × $1 200 + 10% × 30% × $1 200 ≈ $155 на резидента в каждом из двух месяцев.
• Приобретение: с 2023 года, после принятия жилищного закона Испании, арендодатель оплачивает агентские комиссии, поэтому агентства по переезду и жилищные отделы бизнес-школ взимают один месяц аренды (около $1 081 за стандартную комнату) с каждого резидента, а платформы бронирования (HousingAnywhere, Spotahome, Uniplaces) — около €400 ($460); поиск в Google по запросу «coliving Madrid» стоит $1,30 за клик, 6% бронируют экскурсию, 25% подписывают договор; Instagram — $7 CPM. Бюджеты рассчитаны на заполнение 240 мест, а не на рост: шестимесячный период набора (240 мест не заполняются за один приём), затем только столько, чтобы сдавать комнаты по мере выезда резидентов.
• Каждый выезд обходится примерно в $180 на подготовку комнаты (генеральная уборка, мелкий ремонт, инвентаризация, проверка документов и договора).
• Переменные затраты на резидента: коммунальные услуги и Wi-Fi $75, уборка и расходники $35, мероприятия для сообщества $12, комиссии за платежи и страхование $18.
• Испанская зарплата с социальными взносами работодателя около 31%; небольшая местная команда (генеральный менеджер, сотрудники по работе с сообществом и аренде, техническое обслуживание) плюс финансовый контролёр на неполную ставку. День открытия — сентябрь, начало учебного года.
• Пожизненная ценность во много раз превышает стоимость привлечения, потому что резидент платит около $1 200 в месяц, а стоимость привлечения меньше одного месяца аренды; фиксированная базовая аренда — реальный риск — не входит в это соотношение. Оценивайте бизнес по загрузке и строке фиксированной аренды. По той же причине ежемесячный ARPU значительно выше диапазона потребительских приложений: аренда — это жилищный платёж, а не подписка на приложение. Выручка на сотрудника высока, потому что уборка, прачечная и ремонт субподрядаются и учитываются в затратах на резидента.
• Стартовый капитал $1 млн покрывает $320 тыс. предстартовых затрат, базовую аренду в течение шестимесячного набора и резерв около одного месяца базовой аренды.
• Экономика на место: занятое место приносит около $1 260 в месяц (аренда, дополнительные услуги, разбросанная по сроку проживания комиссия за бронирование); после вычета оборотной аренды (18%), коммунальных услуг и сервисов, НДС, резерва на мебель и оборудование, летних скидок и затрат на подготовку комната приносит около $770 в месяц, и около $580 после вычета затрат на местную команду. При сроке проживания примерно 13 месяцев это около $7 500 на резидента против полной стоимости привлечения (каналы плюс сотрудники по аренде) около $1 100–1 600, не считая фиксированной базовой аренды, которая является реальным риском.
• Резерв на мебель и оборудование (FF&E) в размере 3% от выручки (около $37 на резидента в месяц) финансирует замену мебели и техники и обновление каждые 5–7 лет; лизинг «под ключ» перекладывает первоначальную отделку на собственника.

Риски

• Риск мастер-аренды: аренда у собственника зафиксирована на 10+ лет; падение загрузки на 10 пунктов обнуляет большую часть маржи — именно поэтому несколько операторов ко-ливинга закрылись в 2020–2023 гг.
• Регулирование: правила застройки зданий для совместного проживания в Мадриде ещё не устоялись, а в октябре 2025 г. Париж проголосовал за «zéro coliving» для новых проектов; аналогичный поворот в Мадриде останов��т расширение.
• Изменения в законодательстве об аренде и защите прав жильцов в Испании (закон о жилье 2023 г.) могут переквалифицировать договоры ко-ливинга в обычные жилищные аренды с более длительным минимальным сроком.
• Концентрация: одно здание, один город — сильный новый конкурент по соседству или спад числа иностранных студентов ударят по всей выручке сразу.

Как адаптировать эту модель

• Жильё, построенное только для студентов (PBSA): учебные контракты на 10 месяцев, более низкая аренда (€700–900), сдача в летний период языковым школам и туристам — увеличьте летние расходы и сократите срок удержания до 10 месяцев.
• Германия или Нидерланды: аренда микроквартир €750–1 000, лизинг 50–55% от аренды, другие правила НДС — скорректируйте строку лизинга и удалите строку IVA, если вся аренда освобождена от налога.
• Договор на управление вместо мастер-лизинга (модель с минимальными активами): замените фиксированный лизинг комиссией 8–12% от аренды плюс стимулирующая комиссия — значительно меньше рисков и значительно меньше потенциальной прибыли.
• Второй объект: продублируйте команду на объекте и лизинг, увеличьте SOM на количество новых мест и проведите предаренду за 3 месяца до открытия.

Источники

• Комната в квартире в Мадриде ~500 €/мес (Idealista, 2025): https://www.idealista.com/en/news/lifestyle-in-spain/2025/06/20/850148-renting-a-room-in-madrid-costs-and-insider-tips
• Объявления о колаивинг-комнатах в Мадриде за 750–850 € и оценка CBRE ~1 100 €: https://uniacco.com/spain/madrid/calle-de-umbria-madrid
• Habyt ориентируется на проживание от 6 до 9 месяцев: https://www.idealista.com/news/node/777794
• Artof Coliving Report 2025 — доходность операторов 4–20%, средняя заполняемость 93%
• Риски мастер-аренды (Osborne Clarke): https://osborneclarke.com/wp-content/uploads/2020/07/Managing-your-coliving-property-post-covid-19-A-legal-perspective.pdf
• Резолюция Парижа «zéro coliving», октябрь 2025: https://www.minut.com/fr/blog/modele-economique-coliving